（原标题：有人急“上车”，有人仍观望，上海楼市新政满一周，一线调研来了！）
【导读】上海楼市新政后首个周末，一线调研揭示真实市场反应
中国基金报记者 吴君 孙越
8月25日，上海发布楼市最新政策，明确放宽外环外套数限制、统一单身与家庭购房标准，同步优化公积金政策、调整信贷政策、完善房产税政策，多维度推动房地产市场平稳健康发展。
新政落地首个周末，市场反应如何？记者走访上海多个新盘售楼处，并采访多位业内人士。其表示，新政后，市场迅速反馈，一线带看量、咨询量显著上升，部分热门楼盘交易活跃度大幅提高，有楼盘一天卖出4套，转换率提升2～3倍。但市场仍是“冷热不均”，部分偏远或配套不足的楼盘，仍然面临去化难题。
业内人士表示，市场恢复程度与项目本身素质、总价等因素密切相关，并非所有项目都能感受到热度。有业内人士提醒，新政短期内对市场有强刺激效应，但后续提振效果能否持续，仍需观察。
带看量提升、转换率翻倍
有项目一天卖出4套
“从周一开始，我已经带了5组客户看房，基本上是每天1组。之前的周一到周五，有1组带看就很不错了。”一位从业10年的中介小张表示，他这周末也是安排得满满当当，周六有3组，周日也有。
小张告诉记者，新政出台后，他明显感受到市场情绪转变：“之前客户都比较犹豫，现在很多人主动约看房，成交周期也明显缩短。”
他分享了一个典型案例：一位客户原本并不着急买房，想再等一等，但新政出台后周一下午就主动联系他看房，周三晚即带全家看房，周五晚再次复看后当场签约。“他目标很明确，就是要买二手房，但同时自己也要卖房置换。”
刚需和改善型需求同步释放。一位中介也介绍，他的一组夫妻客户预算为300万元左右，周六下午专门前来看房：“之前是男方自己来看过，周末带上妻子一起，满意的话可能当场就谈。”
记者来到了位于外环内的某处楼盘，发现现场非常热闹，有多组客户正在现场签单。
据置业顾问介绍，他们项目已经临近交房，小区一共1300多户，现在剩下100户左右，附近几百米商业、学校、地铁、公园等一应俱全，周边综合配套比较好。
“这周五我们就卖了4套，因为新政出来，外环以内是最吃香的，大家都知道什么房子最保值。”该楼盘置业顾问告诉记者，之前一周的时间他们才卖了四、五套。
他表示，新政以后他们的带看量大概提高了20%，但转换率一下子提高了2～3倍。“之前很多客户都是看得比较多，但只看不买，认购得少，但新政出台以后看的人多了，买的人也多了。”
有人急“上车”，有人仍观望
此次新政的一大亮点是外环外购房不限套数。记者在周末前往的几个楼盘的售楼处，感受到了政策传导的“热度”。
上午11点左右，记者走进宝山顾村附近一处销售中心，该楼盘因为地铁便利、自带商业配套等，成为外环外的热销楼盘。置业顾问介绍，周末上午来的客户就不少，下午两三点会更忙，因为很多年轻人周末更青睐下午出来看房。工作人员说：“现场咖啡要等15～20分钟才能拿到。”
置业顾问表示，新政允许公积金提取作为首付，且购买新房还能享受利率优惠和贷款额度上浮，显著降低了购房成本，“我们项目总共2600套左右，从去年开盘至今已卖出1300套，新政后咨询和成交量进一步提升。”
记者看到，沙盘旁聚集了不少人认真聆听置业顾问讲解区域规划和户型特点，洽谈区的沙发座无虚席，签约区已有客户在办理购房手续。此外，政策刚出，楼盘售楼处就推出了响应政策的广告海报，并将这个周末作为重要的“销售时机”。
一位资深中介经纪人告诉记者，新政刺激了大量改善型需求释放：“这一波改善住房的用户比较多，置换人群多是卖掉200万至300万元的老房子，换500多万元、600万元左右的新房。”
他的客户李先生就是其中之一。李先生原本拥有两套动迁房，按照以往政策必须出售后才能再购新房。“现在放开限购了，我可以直接卖旧买新，省去了中间过渡的麻烦。”据悉，他考虑置换第三套房，主要是为了改善居住体验。
刚需市场同样活跃。根据新政，单身人士购房不再区别对待，非沪籍单身人士购房资格“松绑”，符合条件的可参与外环外不限购及外环内限购政策。中介经纪人告诉记者：“前几天，有个客户专程从东北赶到上海，为1998年出生的单身儿子选房，最终在康桥购买了一套两居室。”
但是，并非所有项目都好卖，部分位置偏远或商业配套不足的楼盘仍然面临去化难题。记者随后来到不远处的一个新房楼盘，主打低密度洋房，楼层不高，但采光好，总共只有700户左右，周边还有一个大型郊野公园。
但该楼盘的销售坦言：“虽然来访量有所增加，但转化率不高。客户对比更加谨慎，对交房时间、开发商实力问得非常细致。”
面对市场分化，开发商也使出浑身解数。销售不佳的楼盘推出送车位、物业费券等优惠吸引客户。更有项目推出“工抵房”特价优惠。一套500万元左右的房子，可以便宜80万至90万元，相当于打了八折以上。但这种大幅优惠也引发了购房者对项目资金链的担忧。
新政之下，楼市影响几何？
如何看待这次上海新政？新政之下，楼市能止跌回稳吗？对此，记者采访了多位房产专家进行深度解读。专家普遍认为，新政出台及时且力度显著，对市场信心提振作用明显。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，此次上海新政推出时机恰当，此前北京相关房地产政策落地后，市场对上海政策调整充满期待，上海新政力度不亚于其他城市，对于改善市场预期、提升市场信心具有积极的推动作用。
谈及上海新政的特色，卢文曦指出，一大看点是公积金政策的变化，新政中公积金可灵活用于首付和贷款，同时对绿色建筑住房给予最高贷款额度上浮15%的支持，这一系列举措增强了公积金使用的灵活性，助力缓解新房库存压力。同时，政策也能降低外环外二手房挂牌量，从而保持一、二手房之间的置换链条顺畅运行，进一步释放改善性住房需求。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从政策初衷与力度来看，积极意义显著。新政通过放宽限购、优化公积金和信贷政策，降低了购房门槛和成本，将有效刺激购房需求。从市场反应来看，新政发布后，部分售楼处和中介门店看房人数激增，咨询量翻倍，这表明市场信心得到了一定程度的提振。不过，楼市的稳定还受到宏观经济形势、居民收入预期等多种因素影响，新政效果的完全显现还需时间观察，但整体上市场止跌回稳的预期较为乐观。
“从以往政策的效果来看，每次新政出台后对市场都有一定的积极影响，但是政策的时效性一般在2～3个月，预计可以对‘金九银十’有一定提升，助力‘金九银十’的止跌回暖。”同策研究院联席院长宋红卫说。
宋红卫表示，提振楼市信心的政策一般都会带来供需两个方面积极反应：首先是因为带看量增加了，之前存在部分二手房东对于市场信心不足而下架暂停出售的情况，在新政的影响下，这些房源重新挂牌；其次，新房市场也有项目连夜售房不打烊，说明供给端热度的上升。从过往经验来看，一般供给量增加才能带动成交量的上升，这也是市场出现回暖迹象的信号。
编辑：格林
校对：纪元
制作：舰长
审核：陈思扬
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